国有土地使用权的出租

国有土地使用权的出租

我国国有土地的租赁关系有两种形态：一是国有土地使用权人将其拥有使用的土地出租于他人使用，“土地使用权出租”一是国家将国有土地直接出租于土地使用权人使用，我国法律将其称为“国有土地租赁”。

    一、国有土地使用权人出租土地情形

    土地使用权人出租土地是指土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。

    （二）土地使用权人出租土地的生效要件

    1、土地使用以人具备出租条件

    2、土地使用权的出租应当随同地上建筑物、其他随着物一起出租。

    3、签订土地租赁合同

    4、出租人须依法办理登记

    （三）土地使用权人出租土地的效力

    1、承租人取得租赁权，可以依照租赁合同对土地乾地占有、利用和经营。

    2、出租人仍继续履行土地使用权出让合同，土地使用权出让合同规定的权利义务并未随土地的出租而移转给承租人，仍由出租人承担。

    3、承租人以得的租赁权虽为债权性权利，但具有某些特权的效力，即在租赁合同有效期间。

    4、出租期限不得超过出租人尚享有权利年限，一次作租赁期限也不得超过20年。

    二、国家出租土地情形

    （一）国家出租土地的含义

    国家出租土地，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金行为。

    国家出租土地与土使用权人出租土地的最大不同是出租人的不同。国家出租出租土地人是拥有土地所有权的国家，由县级以上人民政府土地行政主管部门代有国家行使出租人的权利，履行出租人的义务；而土地使用权人出租土地的出租人为土地使用权人，其只享有物权性质的土地使用权，而非所有权。

    （二）国家出租土地的适用范围

    1、对因发生土转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的土地，可以实行租赁。

    2、对于新增建设用地，重点仍应是推行和[完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。

    （三）国家出租土地的方式

    国有出租土地，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件，必须采取招标、拍卖方式。